信义与中原都力争在上海市场上“一骑绝尘”。中原的文化轻松有余而约束不足，使得员工难免要打“小算盘”；而信义沉稳有余而机变不足。如能有人集以台式的企业文化和港式的量化式管理为一身，则很可能跑出一匹“黑马”。

在上海竞争日趋白热化的中介业市场上，未来谁能一统江湖并不明朗。而 1.4 万多家中介企业，都在瞄准了这个可口的大蛋糕。

业务量相对较少但成交金额巨大的高级写字楼和顶级豪宅市场，由于其操作难度较大，所需的条件苛刻，目前这一市场基本被欧美和日本企业所垄断。第二梯队代表了中高档楼盘市场，目前多由台湾及香港地区企业控制，少量本地企业也会参与其中。第三阶层是中低档物业和售后公房市场，尽管面积最大，但由于进入的门槛低，基本处于本地企业的“混战”状态。

而在物业价格不断攀升的今天，这一蛋糕已经渐渐演变成中间独大、两头尖细的纺锤体型。可以说，中高档市场已经成为争夺的焦点，而其中的佼佼者也已经开始涉足顶级市场。在这个过程中，港式企业和台式企业的竞争尤为激烈，成为中介市场上的主要流派。上海市房地产经纪人协会副会长蒋国雄指出，台式企业在交易管理、法务服务和售后处理上占优，而港式企业的销售技巧、网络资讯和分配机制上有独到之处。

中原物业和信义房屋正是这两类企业的代表。在台湾地区和香港地区，信义房屋和中原物业根基深厚，都是当地市场的翘楚。两家均在上世纪 90 年代初就开始进入上海市场。截至 2004 年底，中原物业的门店数量达到了 60 家，营业额 1.87 亿元的成绩，暗暗昭示了它一家独大的可能。

信义房产（中国）总部副总经理王庆瑞把这一竞争比喻成 20 圈的长跑，他说：“这只是第二圈，谁领先并不重要。而在 2012 年我们要成为中国房屋中介业的第一品牌。”

中原物业亦把“抛离对手，占据市场最高份额”作为企业的竞争目标。这两家风格迥异的企业，亦折射出两种流派的运营模式。

“儒家” VS “法家”

在信义，你每天都能看到一个似乎只有在保险业才能看到的现象。每个门店，无论是直营店还是加盟店，每天开工之前，每次会议之前，所有的员工都要背诵 70 字的“立业宗旨”。“让信义的精神浸透到每个信义人的头脑中去。”一位已离开信义的员工这样告诉记者，即使离开了信义，其企业文化仍然能感召自己。

而中原的员工则在一种“较为放松的管理风格”中施展自我。中原集团主席施永青把这种理念总结为“无为而治”，给下属充分“试错”的机会。在执行上，人的空间相对较大。例如，分区经理只要有充足的理由，完全可以自己决定要开多少家门店，想要在哪里开，同时还有人事权。中原地产中介部总监李锦德称，“因为他们更了解这个区的情况”。而相对来说，信义房屋不仅重结果，还要知道“你在做什么”。在信义看来，经纪人的自由度和收入等是放在后面考虑的因素。

两种企业文化的形成，与地域不无关系。上海楼市海外版发行人兼总主笔蔡为民认为，台式企业受到民族传统文化的影响更深，港式企业则相对欧化。因此，有人戏称，台式企业有家长制的作风，是“儒家”式的，注重人性而淡化竞争；而港式企业则是“法家”式的，重结果，标准化管理，强调竞争。因此，当台式企业遭遇港式企业时，就是“火星撞地球”。

公盘制 VS 私盘制

两家企业最显著的不同就在经营模式上。外在看来，一个是完全直营店，一个则有直营店也有加盟店；内在看来，一个推行“公盘制”，一个推行私盘制。

中原是完全直营店，即每个门店都由公司来经营管理。业内对直营店和加盟店的共识是，直营店易于管理，品牌风险小，但是经营风险大，而加盟店则反之。相对来说，直营店对资金和人才的需求更为渴望。

事实上，信义在台湾地区是完全直营店，在上海却开始推广加盟店。对此，王庆瑞的解释是， 1999 年，信义取得了世界 500 强 Cendant 旗下 coldwellbanker 在大中国区的特许经营授权业务，因此开始推行半直营、半特许经营的模式。依靠 coldwellbanker 百年经验，信义对加盟店管理表现得非常有信心。显而易见，加盟店的扩张速度会更快，而且 coldwellbanker 的品牌能吸引欧美人士消费。

内部运营上，所谓的“公盘制”，指的是房源信息在企业的所有门店共享，其中最主要的就是业主的联系方式，也就是说公司的每个业务员都能在平台上共享这一客户。彼此为了争取这一客户，无不使出浑身解数为之配对成功。而所谓的私盘制，或者半私盘制，就是一个客户对应一个业务员，公司的其他业务员也许能看到房源信息，但是没有联系方式不能自行配对，必须由“对口”业务员来促成。

因此，在交易的时间上，公盘制显然要优于私盘制。“几百人服务于你一个人，好过只被一个人服务。”中原物业从 2002 年开始实行“公盘制”，效果显而易见。在此之前，中原的门店仅 4 家，每年营业额仅 500 多万元。 2002 年骤然上升到 14 家门店，营业额达到 1800 多万元。之后几年更以翻番的速度快速扩张，李锦德称“公盘制是决定性的”。

但他同时承认，“公盘制”有个非常大的隐患，如果经纪人存有私欲，可能造成房源信息的泄漏。届时，局面就会难以控制。而目前，房地产业处于卖方市场，一套好的房源难能可贵。 对实行“私盘制”的信义而言，私盘的优点在于：“业主的喜好更容易被掌握，而且不易受到过于频繁的打扰。”在提佣上，开发房源的经纪人所得比销售出去的经纪人要高。为了能加快销售速度，双方能实现很好的配合。

一刀切 VS 多劳多得

上海二手房市场之所以如此活跃，市场上存在相当数量的成熟经纪人才不失为原因之一。而业内对信义房屋的美誉是“中介业的黄埔军校”，人员流动低。而中原物业的人才流动则相对频繁。“进入信义的新人前四个月只拿底薪，无论你是否成交。”王庆瑞介绍说，“四个月之后，底薪降低，开始提拥。”前四个月“一刀切”的方式与中介业的“多劳多得”形成反差。“这是为了塑造一个经纪人创造业绩的正确观念。”信义房屋喜欢启用新人，在上海信义的员工中有一半不仅没有中介业的工作经验，甚至没有其他行业的工作经验。“信义靠着这招，打出了台湾地区市场。”　 而同样在这几年开始招收一些新人的中原物业看来，新人更容易与公司磨合好。但是中原物业并不强调培训，而是靠着“自我进化”，施永青认为“成功要靠自身努力学习和提升 , 主动争取和把握好每个机会。”　

尽管对人才培养的方式并不同，但是每个人所面临的市场环境是相同的。在一位了解港式企业运作的业内人士看来，倒金字塔的分配模式也是港式企业能迅速崛起的原因之一。 以中原物业为例，它的提拥依业绩档次比例有所不通。如 5000 元营业额以下部分，提拥 10% ； 5001 元到 1 万元之间的部分提拥是 15 ％，依次类推。“多劳多得。”李锦德总结说。 而在信义房屋，这一提拥比例是固定的，无论做到什么样的业绩，都是一个比例提拥。做得多的固然佣金高，但是与分段按比例提成来算相比，就要逊色很多。但是，王庆瑞说，“我们还有一个成家教育基金。”即每年的营业额达到一定的数额，公司会给予年度奖励，而这个奖励会在三年后发放。“我们希望员工能看得更长远。”而他亦承认，信义的员工流动性很低，也与这个因素存在有关。但是也有业内人士指出，台式企业对人才的培养是流水操作的模式，分工细致但个人能力并不全面，因此流动性也差。